kirill gurevich (kirill_gurevich) wrote,
kirill gurevich
kirill_gurevich

Как заполучить недвижимость в Америке бесплатно.

Я месяц назад написал как отбирают недвижимость за неуплату налогов. Но не все же время писать страшилки. Можно же посмотреть на любую ситуацию с другой стороны. Сегодня будет рассказ не о том как потерять, а о том как приобрести. Причем не платя. Какой русский американец не любит халявы?!
Но хватит штампов, перейдем сразу к сути. Есть такое понятие easement right - постоянное или временное право пользования чужой территорией для определенных целей. Обычно такое право закрепляется для беспрепятственного доступа, например, к канализационной линии для ремонта. Или бывает, что проход к городскому озеру возможен только через ваш участок земли. Чтобы у жителей была возможность к озеру ходить, оформляется такой easement. Следует это обременение за недвижимостью от одного хозяина к следующему и всем все понятно и очевидно. При таком мироустройстве не может случиться ситуации, когда новый хозяин говорит - не пущу больше никого к озеру.

Казалось бы, вот и вся история. Но дьявол кроется в деталях.

Есть в Америке интересная практика. Как обычно от штата к штату небольшие отличия, но суть заключается в том, что если кто-то открыто, регулярно и без официального согласия собственника пользуется участком земли или строением и происходит это на протяжении очень длительного времени, то у такого пользователя появляется право требовать оформления права собственности на эту землю или недвижимость на ней. Причем многие условия надо выполнить буквально и еще иметь в суде и доказательства этому. Например, в течение 30 лет вы ходили с собакой на прогулку утром и вечером и иногда днем на один и тот же соседский участок. Скорее всего, несколько поколений собак сменилось за это время. Скорее всего, вы начали гулять с собакой будучи еще ребенком. Возможно, ваши дети сейчас гуляют с правнуками той первой собаки. Возможно, и собственник участка где вы гуляете тоже сменился за это время. Главное, что использовали и используете вы эту землю регулярно, открыто и без разрешения владельца (скажем так, с его молчаливого согласия).
Или вы бомж, не дай бог. И приглянулось вам небольшое уютное строение на окраине небольшого провинциального городка. Вы обустроились там и никто вас не гонит. Живете себе никого не трогая. Даже умудрились электричество подключить и платите за него (хорошее будет доказательство в суде, что пользовались домом постоянно).
Хотите чуть более реальный пример? Вот вам ситуация, которая случается достаточно часто: при установке забора между участками строители без всякого умысла поставили забор на территории соседа. Не сильно залезли всего на метр или на два. То ли копать им удобнее было там, то ли дерево мешало. В итоге, по прошествии многих лет, наследники тех владельцев участков обнаружили ошибку. Суд с большой вероятностью встанет на сторону соседа, который годами пользовался и ухаживал за невольно захваченным участком.
Какой из всего этого напрашивается вывод? Собственность надо охранять и оберегать. К примеру, всем известный комплекс зданий Rockfeller Center на Манхэттене закрывают для посетителей раз в год, чтобы не допустить там возникновения общественного пространства. Сейчас это частная собственность и таковой, судя по всему, она и останется.

Интересно, что в каждом штате свои особенности и нюансы. В том числе по срокам использования и "захвата" чужой территории. Не совсем уверен, но, вроде, в штате Нью Йорк - 10 лет. Это в два раза меньше, чем в соседнем Нью Джерси. Так или иначе, окончательную точку в споре ставит суд и именно он решает какой срок считать достаточным, а какой нет.
И еще, как и все остальное в этом мире бездушного капитала и наживы, easement rights продаются и покупаются. Иногда, именно эти права являются существенной частью стоимости недвижимости.
Subscribe
  • Post a new comment

    Error

    Anonymous comments are disabled in this journal

    default userpic

    Your reply will be screened

  • 22 comments