kirill gurevich (kirill_gurevich) wrote,
kirill gurevich
kirill_gurevich

Как не набить шишек при аренде жилья

Мы с Денисом samsebeskazal в одном из видео просили присылать вопросы и, хоть их было не так много как думалось, но основная их часть касалась аренды. Как, где, почем, надо ли и тому подобное. Собственно все эти вопросы и проблемы и сподвигли меня описать с чем сталкивается некий среднестатистический человек когда собирается арендовать дом или апартаменты в Нью Джерси.

Еще раз оговорюсь – среднестатистический. Поэтому мне придется в каких-то моментах озвучивать прописные истины, а в каких-то моментах немного упрощать, дабы не превратить повествование в скучную лекцию. Если хотите, то это такой мануал как не набить себе шишек в этом дремучем лесу.

Для тех кто уже сталкивался с миром недвижимости, следующая часть не станет откровением. Рынок недвижимости населен покупателями и продавцами, арендаторами и домовладельцами. Кроме того, в этом мире есть еще и агенты, не говоря уже о прочих полезных персонажах. Плюс ко всему, в этом мире есть много разных законов и традиций, которые зачастую столь разные и противоречивые, что диву даешься. Одна из таких традиций, но вовсе не закон – это найм агента. Это совсем не обязательно делать, кто бы вам что не говорил. Почти все, что делает агент, вы можете сделать сами. Надо просто трезво представлять что и как делать, иметь доступ к той же информации, знать почти все, что знает агент и потратить примерно столько же времени, сколько агент потратит. Честно, ничего страшного в этом нет. Более того, бывают ситуации, когда нанимать агента не имеет никакого смысла со всех точек зрения.

Итак, сценарий первый: сам себе агент.
Во первых, мы экономим. При заключении договора аренды, в большинстве случаев, арендатор заплатит комиссию в размере одной месячной платы. Эту комиссию обычно поделят агент со стороны арендатора и агент со стороны арендодателя. Бывают разные случаи, но давайте не будем на них оглядываться сейчас. У нас нет агента и мы не планируем платить комиссию. Открываем .... где мы будем искать? Zillow, Trulia, какие еще варианты? Достаточно скоро станет понятно, что большая часть предложений на этих сайтах размещена агентами арендодателей, а остальное самими арендодателями. Если понравившийся нам дом рекламируется агентом, то надо иметь в виду, что агент арендодателя не хочет умереть с голода и за свою работу хочет получить оплату. Так что с высокой вероятностью нам надо будет все равно платить комиссию. Только дележки этой комиссии между агентами не произойдет – ведь у нас агента нет. Значит все заберет себе агент арендодателя.

      - ОГО!!! Это что же получается – я плачу человеку, который работает на арендодателя?
      - Именно так!

Если наших навыков по уторговыванию хватит на то, чтобы «утоптать» агента с той стороны, то мы сможем снизить комиссию в два раза.

  - Фух! Есть экономия номер раз!

Если квартиру или дом сдает сам владелец, то ура! Комиссии не будет!!! И даже торговаться не придется!

  - Опять экономия! И даже больше, чем в предыдущем варианте.

Получается , что для экономии надо бы смотреть только варианты, которые сдаются напрямую. Но не надо забывать, что вы сами себе таким образом сузили выбор. Спорное решение, честно говоря. Но представим себе, что вариант на экране выглядит вполне привлекательно и вписывается в бюджет.

  - Отлично! Поехали смотреть!
  - Не могу дозвониться / Нам могут показать только с трех до четырех во вторник /  Они отказались нам сдавать, потому что у нас есть дети.
  - А разве можно отказать из-за того, что у нас дети? Это же дискриминация!!!

Да, законы в NJ позволяют дискриминировать по некоторым признакам. Это вполне может произойти когда вы общаетесь с арендодателем напрямую, без агента.
В конце концов мы договорились и приехали смотреть, но на фотографиях все выглядело лучше, да и район нам не нравится. Придется завтра заново все начинать. Снова шерстить варианты, договариваться и опять ехать. Но мы помним – мы сами все сделаем. И мы сможем!
И ура! Мы наконец нашли правильный район, организовали сами себе просмотр, поторговались о цене, выяснили все нюансы и даже контракт написали/прочитали. Можно вносить депозит и предоплату и паковать вещи!
Я специально не буду касаться нюансов и деталей контракта. Там может быть написано почти все что угодно. Из недавних примеров творчества, с которыми пришлось сталкнуться - арендатору поставили условие купить и положить в определенных комнатах ковры, чтобы его шаги не беспокоили другого арендатора, живущего этажом ниже.
Давайте подведем итог: мы потратили примерно неделю или две почти full time чтобы разобраться в вопросе и найти то что искали. И это при хорошем стечении обстоятельств. Мы сэкономили всю или половину комиссии агента. А еще мы теперь знаем что делает агент и мы просто молодцы - так держать!

Сценарий второй – действующие лица те же, но у нас есть агент!
Отлично! Сидим и пьем шампанское! Ведь за нас всю работу агент сделает. Хотя постойте, сначала надо ответить на целый список вопросов, которые агент нам подготовил. Заняло это у нас не так много времени, но потрудиться пришлось. Причем, некоторые вопросы заставили нас переосмыслить и сформулировать заново, что же именно мы хотим арендовать и где. Но вот вся подготовительная работа закончена и мы уже смотрим варианты (сначала, конечно в виде фотографий в компьютере, а уже через пару дней и в реальности). Просмотр занял часа три. И это при том, что посмотрели мы всего три дома. Надо предполагать, что значительную часть времени у вас займет «сессия вопросов и ответов». Очень разумно воспользоваться знаними агента о новом районе проживания и потому обычно спрашивают его обо всем - и про детские сады и школы, где магазины и кафе, куда ходить с детьми и какие из местных ресторанов заслуживают внимания, как организован комьют и каковы местные традиции даже в каких-то мелочах.
Собственно, после просмотра, мы наконец сталкиваемся с первой проблемой. Нам понравились все три варианта. Надо выбрать какой выбрать! И это сложно. И тут агент может оказаться очень полезен. У него есть возможность объективно взглянуть на вещи, помочь вам систематизировать ваши впечатления от увиденного. Такой подход позволит и вам взглянуть на выбор под другим углом.
И итоге решение принято! Нужно вчитываться в договор, платить депозит, организовывать переезд. И опять наличие агента экономит кучу времени и нервов. Для среднестатистического человека сделка по покупке или аренде - это прежде всего стресс. Для агента - это будни и рутина, так что все договора наготове, при необходимости в списке контактов есть телефоны адвокатов, сантехников, коммунальных служб, кредитных брокеров, страховых агентов и тд. Короче всех, кто вам может понадобиться до, во время и после переезда на новое место. Надо сказать, что хороший агент не «бросает» своих клиентов и после заселения. Так что, ничего удивительного, если в день переезда или на следующий он привезет вам пиццу или каких-нибудь вкусняшек к чаю.

Снова подведем итог:
- Получилось ли потратить меньше собственного времени? Однозначно.
- Меньше ли было стресса? Однозначно. А еще есть ощущение, что агент «спас» нас от ошибок и направил по правильному пути. Наши решения были более взвешенными.
- Мы заплатили комиссию. Можно ли сказать, что зря? По сравнению с первым вариантом, мы потратили больше. Однако, среднестатистический арендатор считает эту комиссию оправданной. Не так уж редко бывает, что агент помогает снизить цену аренды и тогда арендатор еще и экономит. В любом случае, самое важное, что получает арендатор от агента – это защита от совершения фатальных ошибок. Толковый агент никогда не допустит возникновения ситуации, которая будет во вред клиенту.


Отдельного внимания заслуживает набор вопросов и проблем с которыми сталкиваются те, кто только приехал в страну и впервые арендует жилье в Америке.
Для таких арендаторов очень часто камнем преткновения становится прохождение через сито проверки со стороны арендодателя. У таких арендаторов нет возможности дать телефон предыдущего домовладельца или, скажем, пока нет еще никакой кредитной истории. Серьезную проблему может доставить разница менталитетов потенциального жильца и домовладельца. Требования арендатора могут вызвать полное непонимание и отторжение у домовладельца и напротив, арендатор может быть не в курсе нюансов и традиций и совершенно обычный пункт договора может поставить арендатора в тупик.  Даже внимательное прочтение типового договора аренды может вызвать миллион вопросов. Я попробовал выделить самые основные проблемы с которыми сталкиваются свежеиспеченные иммигранты:
- в каком районе снимать жилье;
- как не ошибиться с ценой;
- как устроен комьют, оплата коммунальных услуг и прочие бытовые вопросы;
- контракт, основные права и обязанности как арендатора, так и арендодателя;
- местные традиции.
Я бы сказал, что в большинстве случаев для таких новичков, путь самостоятельного поиска жилья превращается в страшный сон. И нет ему конца и края. Можно ли избежать такой ситуации? Конечно можно. Нужно взвесить все "за" и "против" и тогда риэлтор, фактически, становится консультантом, помогающим сделать первые шаги на новом месте.


Ну а теперь отвлечемся от кинематографа.
Кому-то может показаться, что аренда это нечто простое и серьезных проблем быть не может. На самом деле, законодательство в части аренды достаточно запутанное и подводных камней в этой теме немерено. Именно поэтому договор аренды читать надо внимательно и лучшим вариантом является проконсультироваться с адвокатом прежде чем подписать даже вполне, как вам кажется, понятный договор.
Кроме чисто юридических загогулин, почти все арендаторы сталкиваются с проблемой доказать, что они не верблюды добропорядочные граждане. Самое минимальное - это попросят рекомендации от предыдущих арендодателей или друзей/коллег. Самое "страшное" - это когда кроме стандартных рекомендаций, придется подтвердить где и на какой позиции работаешь и сколько получаешь. Также, придется пройти через систему оценки арендаторов (по аналогии с credit report). Да, есть такая система и с каждым годом она становится все более популярной у лэндордов. И это только кажется, что проблемы могут возникнуть только у новоприбывших, а давно здесь живущие и имеющие высокий credit score с легкостью пройдут проверку. Система оценки арендатора и расчет credit score это две разные вещи.
Но разве только арендодатель должен беспокоиться о том кого он к себе заселяет? Ни в коем случае. Арендатор тоже должен быть осмотрительным и трезво оценивать что за лэндорд будет стороной по договору. Нужно понимать, что лэндлорд познается не в момент когда вы подписываете договор, а в момент, когда приходит время возвращать ваш депозит по окончании договора аренды.

Еще раз повторюсь - каждая ситуация уникальна и требует индивидуального подхода. Остались вопросы - пишите, постараюсь ответить и помочь.
А хотите шишек набить - нет проблем. Только потом тоже пишите – делитесь опытом. Мож кому пригодится.
Я в Фейсбуке - https://www.facebook.com/Kirill-Gurevich-Realtor-1611588132494228/
Subscribe
  • Post a new comment

    Error

    Anonymous comments are disabled in this journal

    default userpic

    Your reply will be screened

  • 33 comments